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关于批准《合肥市预算外资金管理条例》的决议

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 19:45:56  浏览:9424   来源:法律资料网
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关于批准《合肥市预算外资金管理条例》的决议

安徽省人大常委会


关于批准《合肥市预算外资金管理条例》的决议
安徽省人民代表大会常务委员会



安徽省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议审议了《合肥市预算外资金管理条例》,决定予以批准,由合肥市人民代表大会常务委员会公布施行。

合肥市预算外资金管理条例

(1996年10月30日合肥市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 1996年11月27日安徽省人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准)

第一章 总 则
第一条 为规范和加强预算外资金管理,增强政府宏观调控能力,提高预算外资金使用效益,促进本市经济建设和各项事业发展,根据《中华人民共和国预算法》、国务院《关于加强预算外资金管理的决定》及有关规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市各级国家机关、事业单位、社会团体(以下简称各单位)的预算外资金收支与管理活动。
第三条 预算外资金是指国家机关、事业单位和社会团体为履行或代行政府职能,依据国家法律、法规和具有法律效力的规章而收取、提取和安排使用的未纳入国家预算管理的各种财政性资金。
事业单位和社会团体通过市场取得的不体现政府职能的经营、服务性收入,不作为预算外资金管理,其收入不上缴财政专户,但必须依法办理工商、税务登记,使用税务发票,照章纳税,并纳入单位财务收支计划,实行收支统一核算。
第四条 预算外资金应上缴财政专户,实行收支两条线管理。
第五条 各级人民政府应加强对预算外资金管理工作的领导,负责组织实施本条例,审批本级预算外资金收支总预算和总决算。
第六条 各级财政部门是预算外资金管理的职能部门,负责预算外资金的管理和监督,编制本级预算外资金收支总预算和总决算。
各级审计、监察、计划、物价、银行等部门根据各自的职责,做好预算外资金的监督和管理工作。
第七条 各部门、各单位依法组织预算外资金收入,在年度预算计划内安排支出,编报预算外资金年度收支预算和决算。
第八条 对在预算外资金管理工作中做出显著成绩以及检举、查处违法行为有特殊贡献的单位和个人,由各级人民政府给予表彰和奖励。

第二章 预算外资金收入管理
第九条 预算外资金收入范围包括:
(一)未纳入预算管理的各种行政事业性收费;
(二)未纳入预算管理的各项基金(包括各类社会保障基金)、附加收入和专项收入;
(三)主管部门从所属单位集中的上缴资金;
(四)各单位利用国有资产创收收入和国有资产变价收入;
(五)各单位代表政府接收的捐赠、赞助收入和依法收取的集资收入;
(六)用于乡镇政府开支的乡自筹和乡统筹资金;
(七)其他未纳入预算管理的财政性资金。
第十条 收取或提取预算外资金必须依照法律、法规和有法律效力的规章制度所规定的项目、范围、标准和程序执行。
行政事业性收费严格执行中央、省两级审批的管理制度。收费项目由收费单位按隶属关系报市财政部门会同物价部门报省人民政府有关部门审批;确定和调整收费标准,按隶属关系报市物价部门会同财政部门报省人民政府有关部门审批。未按规定报经批准的或不符合审批规定的各种行
政事业性收费,必须停止执行。
第十一条 凡有预算外收入的单位,应由单位申报,经同级财政部门批准,在指定的银行开设收入待解帐户。预算外收入必须全额缴入单位在银行开设的收入待解帐户,按期通过银行划缴同级财政专户。单位收入待解帐户不得办理支出业务。
预算外资金由财政部门采取直接征收、设站(点)征收和委托征收三种方式组织征收。
第十二条 各单位依法组织预算外收入,必须使用财政部门统一印制或监制的票据。对非法使用的票据,部门、单位和个人有权拒付,财务部门不得作为报销凭证。

第三章 预算外资金支出管理
第十三条 预算外资金必须按照国家有关规定的用途使用,并区分资金性质实行分类管理:
(一)对各种基金、集资、捐赠、专项收入,根据单位事业发展计划编制预算,实行专项计划管理,专款专用;
(二)对行政事业性收费收入、利用国有资产创收收入等预算外资金的支出,实行预算内外相结合的办法,由单位编制综合财务计划,按照以收定支、核定收支基数、收支累进增长的办法进行核算。
第十四条 预算外资金支出分正常经费和专项事业发展经费两部分。
第十五条 财政部门应认真履行职责,建立健全各项管理制度,积极做好各项服务工作,及时拨付预算外资金,急需经费特报特批,切实加强对预算外资金的管理。
用于工资、奖金、补贴、津贴和福利等方面的支出,必须严格执行财政部门核定的项目、范围和标准,财政部门于当月5日前拨入单位预算外支出帐户。
用于购买专项控制商品方面的支出,应报财政部门审查同意后,按国家有关规定办理控购审批手续。
专项用于公共工程、公共事业的基金和收费,以及其他专项资金,应按计划和规定用途专款专用,由财政部门审核后分期拨付资金。
用于固定资产投资的支出,应按国家规定立项,纳入国家固定资产投资计划,并按计划部门确定的国家投资计划和工程进度分期拨付。
第十六条 单位开设的预算外支出帐户,必须经同级财政部门批准,在指定的专业银行开设,并不得自行办理收入业务。未经财政部门审核同意,各金融机构不得为单位开设预算外支出帐户。
第十七条 各单位必须按财政、财务会计制度的规定,将预算外资金纳入本单位财务统一核算和管理。
第十八条 预算外资金结余,除专项资金按规定结转下年度专项使用以外,县级以上人民政府可调剂使用,用于社会公益事业或地方重点建设项目。
各种基金、集资、捐赠和专项收入不得调用。
第十九条 严禁将预算外资金转交非财务机构管理、帐外设帐、私设“小金库”和公款私存;严禁用预算外资金从事房地产等计划外投资,进行股票、期货等交易活动以及各种形式的高消费。

第四章 预算外资金预算与决算
第二十条 建立预算外资金预算决算制度。
第二十一条 预算外资金预算由总预算和单位预算组成。
第二十二条 各单位应按规定在每年1月10日前,编制本年度单位预算外资金收支预算报主管部门。
各主管部门对所属各单位的预算进行审核、汇总后,编制本部门预算外资金预算,连同所属单位预算,于每年1月31日前报同级财政部门。
财政部门审核、汇总后,编制本级预算外资金总预算,经同级人民政府批准后执行,并报同级人大常委会备案。
第二十三条 预算外资金总预算经本级人民政府批准后本级财政部门应当及时向本级各部门批复预算,各部门应当及时向所属各单位批复预算。
第二十四条 经批准的预算在执行过程中,因特殊情况需要调减收入或增加支出,由单位提出报告经同级财政部门审核同意后报本级人民政府批准,并由人民政府报同级人大常委会备案。
第二十五条 各单位应按期向同级财政部门报送预算外资金收支执行情况,经审核汇总后,报同级人民政府。
第二十六条 每一个预算年度终了后,各单位应按照同级财政部门的布置和要求,编报年度预算外资金收支决算。财政部门对单位预算外资金收支决算进行审批汇总,编制本级预算外资金收支总决算,报同级人民政府批准,并报同级人大常委会备案。

第五章 监督检查
第二十七条 财政部门应严格对预算外资金收入和支出的管理,建立健全各项收费、基金的稽查制度;物价部门应认真做好收费标准的审核工作,严肃查处各种乱收费行为;各级人民政府监察部门对预算外资金的财务管理进行监督检查。

第二十八条 各级财政、物价部门和有关执收单位应定期向社会公布预算外收入项目目录,并在执收点或执收时公开收入项目、范围和标准,接受社会监督。
第二十九条 财政部门要会同有关部门对各执收部门和单位的收费项目、依据、标准、票据使用和资金上缴等情况进行检查监督,各部门和单位应主动配合,提供资料,年度审查按有关规定执行。
各级计划部门应加强对用预算外资金进行基本建设的计划管理和监督。
各级金融机构应根据国家有关规定,加强对预算外资金收支状况的监督,协助财政部门管好、用好预算外资金。
第三十条 财政、审计、监察部门应设立公开举报电话,受理人民群众关于管理预算外资金违纪方面的来信来访和举报事项。
第三十一条 各级审计部门应依法对预算外资金的使用和管理情况进行审计监督。
第三十二条 各级人民政府每年在向本级人民代表大会及其常委会作预算、预算执行情况和决算报告的同时,应作预算外资金收支情况及重大收支项目的报告,接受同级人民代表大会及其常委会对预算外资金收支情况的监督。

第六章 法律责任
第三十三条 对隐瞒财政预算收入,将预算资金转入预算外的,要追究有关部门和本级人民政府领导人的责任,依据情节轻重给予行政处分直至撤销职务。
第三十四条 预算外收入除法律、法规规定的减免外,任何人无权减免。对擅自减免收入或者应收未收而完不成当年收入计划的,财政部门可以通报批评,情节严重的,追究有关当事人的责任。
第三十五条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上财政部门按下列规定予以处罚:
(一)擅自增设预算外收入项目、扩大范围、提高标准的,责令取消项目、纠正擅自扩大的范围和提高的标准,没收违法款额;
(二)未按规定使用财政部门统一印制或监制票据的,责令限期改正,没收全部违法款额;
(三)未按规定将预算外资金纳入财务统一管理的,责令限期改正,没收全部违法款额;
(四)未按规定将预算外收入全额缴入待解帐户的,给予警告,按违法款额抵减其预算内拨款;
(五)未经批准,擅自在银行开设预算外资金帐户的,责令限期改正,没收全部违法款额;
(六)擅自改变预算外资金用途或擅自将预算外资金用于自筹基本建设、购买专项控制商品的,责令限期改正;
(七)对用预算外资金设“小金库”,从事房地产等计划外投资,进行股票、期货交易以及滥发奖金、补贴、津贴、实物的,责令追回已支付的资金。
第三十六条 单位违反本条例规定,有第三十五条所列行为之一的,财政部门对其主要负责人和直接责任人可处300元以上1000元以下的罚款;并提请同级人民政府或其上级主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
个人被罚款项,由所在单位从本人工资扣缴。
第三十七条 财政部门违反本条例第十五条规定,拖延拨款,造成用款单位经济损失的,应当负责赔偿,并由同级人民政府给予主要负责人和直接责任人行政处分。
财政部门违反本条例规定,有本条例第三十五条所列行为之一的,由同级人民政府按照本条例第三十五条、三十六条规定予以处罚。
第三十八条 金融机构违反本条例规定,为单位私设预算外帐户转移资金的,由财政部门将转移资金划缴财政专户,并由本单位或上级主管部门给予主要负责人和直接责任人行政处分。
开户银行无正当理由,拖延拨款、借故压票造成用款单位经济损失的,应负责赔偿。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可依照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定,依法申请复议或提出诉讼。

第七章 附 则
第四十条 有关预算外资金财务管理、会计核算办法由市人民政府另行制定。
第四十一条 本条例具体应用中的问题由市财政局负责解释。
第四十二条 本条例自1997年1月1日起施行。
凡本市过去有关规定与本条例相抵触的,以本条例为准。





1996年11月27日
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厦门市加强城镇治安联防工作暂行办法

福建省厦门市人民政府


厦门市加强城镇治安联防工作暂行办法
厦门市人民政府



为贯彻社会治安综合治理的方针,维护正常的社会治安秩序,保卫特区经济建设的顺利进行和人民群众生命财产的安全,根据中共中央、全国人大常委会、国务院《关于加强社会治安综合治理的决定》和《福建省群众治安防范组织暂行规定》精神,结合我市实际情况,特制定如下办法

第一条 实行治安联防是社会治安综合治理的一项重要措施,也是群防群治管好城镇社会治安的一种好形式。
第二条 治安联防组织是在当地政府领导下,由同级公安机关直接指挥的群众性的治安防范组织,是公安机关维护社会治安秩序的辅助力量。
第三条 凡在我市城镇乡村的全民、集体、私营、外商投资、内联企业和个体工商户、基建工地、驻厦机构,都必须在做好自防自卫的基础上,参加所在地的治安联防工作。
第四条 治安联防组织实行以块为主,集中统一指挥,在各区(县)、街道、乡、镇由各有关部门领导组成治安联防指挥部,由分管的区(县)长、街道办主任、乡、镇长任指挥,同级公安(分)局长,派出所长、综治办主任任副指挥。其办事机构分别设在同级公安机关,负责统一组
织、管理和协调辖区治安联防工作。
第五条 各街道、乡、镇必须从当地实际需要,建立治安联防队,并可在贸易市场、商业繁华区、车站、码头、公园、风景游览区和旅馆业等公共场所和交通要道派出联防分队、联防小组并设立执勤点。
各个联防组织均应在当地联防指挥部统一组织指挥下,密切配合,组成网络,互相策应,确保一方平安。
第六条 治安联防组织的任务是:
一、向群众开展以防爆、防火、防盗、防治安灾害事故的“四防”安全教育和检查;
二、协助公安机关在指定的区域、路段和执勤点,认真做好巡逻、堵卡、守候、执勤等防范工作;
三、制止、发现各种违法犯罪行为,并将违法犯罪人员扭送公安机关处理;
四、保护案件现场和事故现场,维护周围治安秩序,并迅速报告公安机关;
五、参加抢险救灾,帮助群众排忧解难;
六、公安机关布置的其他任务。
第七条 治安联防人员在执勤时必须佩戴公安机关发给的统一标志。对下列情形进行盘查和检查:(一)携带和运送可疑物品的;(二)以拣拾、买卖物品为名走街串巷、行为鬼崇的;(三)深夜游荡街道,行迹可疑的;(四)有身带匕首、三棱刀等管制刀具、枪支弹药可疑的;(五
)其他形迹可疑需要盘查的。
第八条 对有下列行为的人员,治安联防人员有权扭送公安机关审查处理:(一)携带来路不明物品的;(二)破坏公共设施和公私财物的;(三)行凶斗殴、伤害他人的;(四)盗窃、抢劫、抢夺公私财物和强奸、调戏侮辱妇女的;(五)赌博、卖淫嫖娼、贩卖传播淫秽物品的;(
六)无证行医、算命卜卦等欺骗群众钱财的;(七)有其他违法犯罪行为和重大犯罪嫌疑的。
第九条 治安联防人员没有逮捕、拘押、审讯传讯和决定治安处罚的权利,在执勤时可携带防身器械,但不得使用枪支和警具警械,对查获的赃款赃物、凶器、违禁品、群众拾交物品等,必须如数上交公安机关处理,不准截留或挪作他用。
第十条 治安联防人员必须严格遵守下列工作纪律:
一、严格遵守党和国家的政策法令,依法秉公办事;
二、服从命令,听从指挥,忠于职守,提高警惕;
三、执勤时要佩戴执勤标志,文明礼貌,虚心接受群众监督;
四、不准以权谋私、假公济私;不准贪赃枉法、包庇坏人;不准白吃白占,侵犯群众利益;不准打人、骂人、体罚;不准贪污受贿,隐瞒虚报;不准泄露机密。
第十一条 治安联防组织应建立以下制度:(一)日考勤、月考核评比制度;(二)交接班和检查制度;(三)每周一次法律、政策、纪律和政治、业务学习制度;(四)每月工作汇报、登记制度;(五)赃款赃物、拣交物品登记上缴制度;(六)奖罚制度。
第十二条 对在维护社会治安、预防制止违法犯罪活动中作出显著成绩的治安联防队和人员,由当地政府或公安机关予以表彰奖励。
第十三条 治安联防人员无故缺勤、失职、违反纪律者,视情节由街道、乡、镇联防指挥部分别给予批评教育、扣除工资、辞退或其它行政处分,违法犯罪的依法追究其法律责任。
第十四条 治安联防人员可采取单位选派和聘用两种方法,由单位选派的治安联防人员一般每年轮换一次,被聘用的治安联防人员应与聘用联防指挥部签订聘用合同,不论选派和聘用的治安联防人员都必须坚持条件,经街道、乡、镇联防指挥部审批,方可使用。
治安联防人员的条件是:遵纪守法,作风正派,责任心强,身体健康,热爱治安保卫工作,具有初中毕业或相当初中文化程度,年龄一般不超过五十周岁。雇用外地人员必须凭居民身份证审核,严格把关。
第十五条 凡在我市城镇乡村的全民、集体、私营、外商投资、内联企业和个体工商户,基建工地、驻厦机构,都应根据员工人数(含临时工)按比例抽调人员参加所在辖区的治安联防组织,其中:
一百人至二百人的,抽调一人;
二百人至四百人的,抽调二人;
四百人以上的抽调三人;
确实无法抽调人员的,应按抽调人数每人月缴代聘费250元;
一百人以下的按员工人数每人月缴代聘费一元,员工人数不足五人的每人月缴代聘费五元。
此办法实施后,原有收取的治安联防费停止执行。
第十六条 行政机关、社会团体、科研单位以及医院、学校、幼儿园、托儿所等事业单位和居民个人,不必缴纳代聘费,个别经营亏损一年以上的企业,可向所在联防指挥部申请减、免,但都必须做好自防自卫工作。
第十七条 由各单位抽调的治安联防人员,其工资、奖金、劳保福利等待遇不变,在巡逻值勤中所需的夜餐费和节假日加班费,均由原单位支付。聘用的联防人员,其工资、奖金及夜餐费由各联防指挥部支付。
第十八条 各单位所支付的代聘费在自有资金中纳入成本开支;各联防指挥部收取代聘费必须使用财政部门统一制发的票据,并如数上交区(县)联防指挥部,设立财政专用户头,按预算外资金管理办法管理,专款专用,平衡调剂,不准挪作他用,并将收支情况每半年向辖区联防单位
公布,接受监督,同时接受财政、审计、物价部门的检查监督。
第十九条 治安联防费开支范围包括:治安联防人员的工资、奖金、夜餐、误餐补贴、防暑降温、医药保健,因工致伤生活补助,有功人员的奖励以及巡逻值勤所需的照明用具,雨具、御寒防暑必需品的购置,联防队的办公、宣传、交通、水电等费用。
第二十条 本办法由厦门市公安局负责解释和组织实施。
第二十一条 本办法自公布之日起实行。



1992年10月21日
完善业主公约立法初探

刘 颜


业主公约是由业主制定和确认,对全体业主、使用人、业主(代表)大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志,是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例(草案)》征求意见稿,本人认为该草案对业主公约的规定过于原则,没对业主公约做出准确、清晰的界定,更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此,本人提出了书面建议,认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案,结合各地颁布实施的地方法规规章,参考国外、香港和台湾地区有关规定,就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结,以进行完善业主公约立法的研究,从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题:
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛,大多数物业都签订有业主公约,并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本(1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件),但业主公约在实践中存在着很多问题,主要表现在:
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例(草案)》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位,表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中,如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定,但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因,是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利,是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现,应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神,也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订,造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一,内容不规范。建设部颁布示范文本后,各地结合实际情况作了调整,在名称和内容上差异较大,重庆和深圳等地使用《业主公约》,规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任;北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》,业主以《业主承诺书》确认,将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内;天津使用《产权人和使用人公约》;上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外,有的小区业主公约条款太粗,可操作性差;有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款;有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中,一般都是在入住时由物业管理公司组织签订,往往作为业主领取钥匙的先决条件,业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益,不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统,配套性、协调性差,如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例(草案)》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本,侵害了业主权益。
8、司法实践中,部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认,使业主公约失去了应有的法律约束力,在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度:
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约,它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于:(1)业主公约的基础在于契约主体的物权(建筑物区分所有权),与以交换为目的的债权合同有本质区别;(2)业主公约的约束力不局限于契约各方(指在业主公约上签字的当事人);(3)业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容,且非经特别程序不得修改、补充与变更;(4)业主公约生效后,对未签字的业主同样具有约束力,且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意(或确认)当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则:(1)业主物权至上原则,《宪法》第十三条规定,“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权,又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式,是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物(或一个物业管理区域)时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称,即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。(2)业主自决自律原则,业主公约应是全体业主意思自治的反映,因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱,由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。(3)权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的,离开了权利本位思想,民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时,也必须对权利的行使做出一些限定,必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。(4)维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务,又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则,以维护公共利益和公共秩序,倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容:(1)物业基本情况、共用设备设施和场所状况,(2)业主的权利与义务,(3)业主大会的产生、召集程序,(4)业主委员会的产生方式,(5)物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交,(6)业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式,(7)业主在物业管理区域内应遵守的行为准则,(8)违反业主公约的责任,(9)其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定,不得违反法律法规的强制性和禁止性规定,不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定,物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止:(1)业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺,且必须使用示范文本。(2)首次业主大会应对《业主公约》进行审议,以决议形式予以确认;该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。(3)业主公约的修改、补充和变更的特别程序:业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使,由出席会议的2/3业主投票权同意有效;经物业管理区域内入住业主的10%发起,可以召开临时业主大会修改、补充和变更,但需拥有50%投票权的业主参加,并经2/3以上投票权同意才有效。(4)业主公约的废止:必须以物业毁灭为法定事实条件,并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议,该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。(5)以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件:业主公约在物业入住率达到30%后,经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效,无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定,可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会,予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度:业主公约生效后15日内,或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内,应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任:(1)业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的,应当承担相应的民事责任。(2)业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定,侵犯业主权益,给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。(3)对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的,受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。(4)根据《民法通则》第一百三十四条,承担民事责任的方式包括:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷,应协商解决;协商不成的,可提请县级以上房地产行政主管部门调解;调解不成的,可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例(草案)》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规,关系到千家万户,其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境,所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识,共同参与管理,变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权,真正建立起自治自律的管理体制。


本文发表于《现代物业》2002年12期。
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