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巨灾保险体系的构建/王栋

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 10:12:43  浏览:8207   来源:法律资料网
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巨灾保险体系的构建

王栋 (西南大学育才学院 401524)


[内容提要]我国是一个自然灾害频发的国家,而且灾害种类多,分布地域广,造成损失重。当巨灾发生时,政府习惯地成为责任的第一承担者,而保险公司却在此时缺位,赔偿额金仅占损失总额的2%—3%,国民经济的成果被大量消耗。面对诸如汶川大地震之类的巨灾,如何构建政府与市场相结合的巨灾保险体系,是本文思索的重点。
[关键词]巨灾保险 保险公司 再保险 汶川大地震
一、我国巨灾保险体系的现状
(一)构建巨灾保险体系的背景
2008年5月12日14时28分,在我国四川省汶川地区发生8.0级特大地震,受灾面积超过10万平方公里,因灾死亡近7万人,受伤超过36万人,尚有近2万人失踪,截止5月30日为止,共发生余震6000多次,其中尤以5月25日16时21分发生在青川的6.4级余震为最,此次余震又造成四川广元、甘肃陇南、陕西汉中等地数人死亡,数百人受伤,千余间房屋倒塌。国际巨灾风险建模公司ATR环球公司目前对此次地震的损失进行了估计,认为本次地震造成的所有投保和未投保保险的财产损失可能超过1400亿人民币,而其中投保财产损失可能为20至70亿人民币。[1]
今年春节前后的雪灾又使南方诸省面临困境,此次雪灾波及范围之广、持续时间之长、损失之巨为百年所未见。截止到5月29日,5月末的一场特大暴雨已经造成55人死亡。
我国是一个灾害频繁发生的国家,灾害种类多,分布地域广,造成损失重。由于没有建立巨灾保险制度,巨灾补偿都是临时从政府财政进行调整,今年中央预备拨付700亿元用于地震灾后重建,相应减少国家机关预算5%。
从今年的这三场重大灾害事故来看,保险赔偿是相当低的,仅为灾害损失的2%—3%左右,[2]比重相当小。这说明在我国没有建立一个巨灾保障机制。虽然政府有充分的预案准备,并且准确及时地采取了救灾措施,使灾后人员伤亡和财产损失降低到很低的程度,但政府在事实上成为风险的第一承担者,这样会使过去几年取得的国民经济发展成果都变为救灾支出,使整个国民经济发展处于不平衡的状态[3]。
目前我国所处的整个国际经济环境不容乐观:2007年秋天积蓄多年的美国房地产泡沫开始破裂,不仅导致多只风险基金清盘,更导致许多著名的国际投行纷纷破产倒闭,美国第五大银行贝尔斯登被花旗收购;国际油价更是一路飙升至130美元,某位OPEC官员预测国际油价将突破200美元;国际粮食价格一直在高位运行,甚至许多国家因为粮食紧缺而爆发大规模的骚乱;美联储一再将息,导致美元的疲软,加重了人民币升值的压力,在5月26日人民币兑美元的中间价突破6.94,创汇改以来的第38次新高。国内通货膨胀的压力比较明显,今年4月份的CPI高达8.5%,中央今年要将全年的CPI控制在4.8%以内难度很大。可以说在巨灾面前,在内忧外“患”面前,国民经济的成果正在逐步被消耗。
(二)四川汶川特大地震对保险公司业绩的影响
5月12日发生在四川汶川地区的8级特大地震,受灾最严重的地区主要集中在四川省的成都、德阳、绵阳、广元、阿坝藏族羌族自治州。虽然由于人员伤亡、财产损失使保险公司面临巨额赔付的可能,但从四川省的保险业务状况及各公司在四川省的市场份额来看,四川地区的保险深度和保险密度比较低,各公司在灾区的保费收入占其总保费收入的比重比较小,特别是财产保险公司由于免责条款而受的损失更小。[4](表1、表2的数据来源于2007年保险年鉴)
表1:灾区的保险密度及保险深度
保险密度(元) 保险深度(%)
成都市 894.73 3.59
德阳市 320.09 2.28
绵阳市 262.94 2.5
广元市 154.14 2.84
阿坝州 80.7 0.8
四川总计 275.39 2.74
全国总计 431.2 2.8
表2:各公司在灾区的保费收入占公司保费总收入的比重(单位:百万元)
在灾区的保费收入 总保费收入 占比(%)
财险 人保 1472.28 71299.36 2.1
太保 382.51 18122.68 2.1
平安 695.34 16862.47 4.1
寿险 国寿 4177.6 183839.44 2.3
太保 633.35 37837.6 1.7
平安 1607.47 68988.85 2.2
以2007年保险年鉴的统计数据看,四川省2006年保险密度为275.39元,保险深度为2.74%,低于全国431.2元和2.8%的平均水平,保险公司进行赔付的覆盖面较小。特别是在震中汶川县所在阿坝州,财险公司仅有中国人保一家在此开展业务,而寿险公司没有在这里开展业务。[5]而从财险险种看,车辆险占比较大,各地区的车险占比都在75%以上,企业财产险占比较低,在5%左右,阿坝州企业财产险占比仅为3.2%,[6]但由于国内保险公司几乎都将地震作为除外责任,各保险公司可能基于通融原则作适当地赔付,但赔付比例不会很高。从寿险的险种看,主要涉及意外死亡和医疗的意外伤害险、健康险、学平险(中小学生平安险)等,因为寿险公司对地震造成的损失不存在免责条款,应该能够全额赔付。
(三)我国巨灾保险体系的现状
1、学平险保障额度低
此次汶川特大地震使众多鲜活的小生命逝去,伴随教学楼坍塌的是学生被埋,甚至死亡,聚源中学、新建小学、向峨乡中学、北川中学……到底有多少学生遇难,恐怕是惊人的让人难以想象。
据中国国寿统计,四川震中地区有11万人次投保国寿险种,其中5.8万是以学生和未成年人为承保对象的学平险。[7]根据现有规定,除了在北京、上海、广州等大城市,未成年人的人身意外伤害险的保障额度可以达到10万元外,其他地区最高不能超过5万元。
由于学平险的保费完全由学生家长负担,贫困地区(此次震中地区大部分为贫困地区)的家长往往选择最低的保费,甚至不参加保险,故而导致实际保额非常低。从现有灾区的理赔情况看,5月13日,中国人保财险陕西分公司向该省乾县高庙小学死亡的3名学生每人预付3000元,向受重伤住院的2名学生每人预付赔款3000元,[8]有些地区的理赔金额更低。
2、财产险免责
在计划体制下基于财政保障的保险制度,使我国一度成为世界上地震等巨灾保险普及率最高的国家,全国企业总资产的70%,家庭总户数的40%的财产都能获得地震等巨灾的保险保障。[9]保险公司在市场化运作过程中发现这种保险对于保险公司的风险,于是各家保险公司纷纷将地震等巨灾排除出基本责任之内。
虽然自2003年后,国家逐渐推出各种关于地震险的政策,但基本思路仍将地震险作为商业保险品种由各保险公司自主经营、自负盈亏、自担风险。保险公司在无力承担巨大风险的前提下,要么将保费提高到令人无法接受的地步,要么以种种理由回避消费者的需求,地震险一直都是镜花水月。此次汶川特大地震中,灾区所倒塌的上万平方的房屋中,基本上没有任何保险,即使存在财险,也是排除了地震等巨灾责任的一般保险。因此,房屋倒塌的风险只能由企业或个人自行承担。
3、房贷问题棘手
因地震影响涉及到商品房的还贷问题,央行以及各商业银行虽然出台了不催贷、不计算滞息等政策,但也彰示贷款不会免责,即使是在房屋倒塌的情形下。此次汶川地震会造成两种结果:一种是贷款人遇难,房屋倒塌;另一种是房屋倒塌了,但贷款人仍然幸存。对于前者,各商业银行只能将其纳入不良资产;对于后者,由于各商业银行基本上都是股份制运作,为维护股东的合法权益,不可能免除贷款人的贷款责任,但若强行催逼贷款人还款,又会带来道德上的风险。如何妥善地解决好这一问题,既是国家需要思考的问题,也是各商业银行亟待解决的。
保险的缺失,个人破产制度的缺失,不仅让贷款人背上沉重的债务,更使其在重建家园的过程中面临诸多限制,甚至困境。
如何在巨灾后,鼓舞灾民迅速投入到重建家园的战斗中,以及挽回其在巨灾中的财产损失,应该是我们国家急需解决的棘手问题。构建巨灾的保险体系,当是我们的首选,政府不应是风险的第一承担者,而应是风险的最后承担者。在建立巨灾风险体系方面,国外的许多先进经验值得我们借鉴。
二、国外构建巨灾保险体系的经验
(一)新西兰
位于地震多发地带的新西兰,地震保险制度被誉为全球现行运作最成功的灾害保险制度之一,其主要特点是国家以法律形式建立符合本国国情的多渠道巨灾风险分散体系,走政府行为与市场行为相结合的道路来尽可能分散巨灾风险。[10]
新西兰地震风险的应对体系分别由分属政府机构、商业机构、社会机构的地震委员会、保险公司和保险协会三部分组成。地震委员会设立专门基金,资金来源一部分是投资收益,另外一部分是居民购买财险时强制收取的震灾险。一旦灾害发生,地震委员会负责法定保险的损失赔偿,房屋最高责任限额为10万新元,房内责任的最高限额为2万新元;保险公司依据保险合同负责超过法定保险责任部分的损失赔偿;而保险协会则负责启动应急计划。为了分散保险公司与地震基金的风险,保险公司通过国际再保险市场分散风险。[11]当巨灾损失金额超过地震委员会的支付能力时,由政府作为风险的最后承担者来兜底,但地震委员会每年须向政府交纳一定比例的保证金。
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福建省人民政府办公厅关于印发福建省人民政府顾问团工作制度的通知

福建省人民政府办公厅


福建省人民政府办公厅关于印发福建省人民政府顾问团工作制度的通知
闽政办[2004]162号
各设区市政府,省人民政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:

  为了进一步完善专家咨询制度,省政府决定成立“福建省人民政府顾问团”。现将《福建省人民政府顾问团工作制度》印发给你们,请各单位按照制度的要求,做好有关工作。

福建省人民政府办公厅
二○○四年八月十日

福建省人民政府顾问团工作制度

  根据党的十六大关于改革和完善决策机制,完善专家咨询制度的精神,省政府决定整合原福建省人民政府经济社会发展顾问团、专家咨询组、法律顾问团、“数字福建”顾问委员会,成立“福建省人民政府顾问团”。特制订本工作制度。

  一、顾问团的组建目的

  (一)推进政府决策的民主化、科学化,为建设“海峡西岸经济区”、加快福建发展提供咨询服务。

  (二)加强与中央国家机关、综合经济部门、政法部门、高等院校及科研机构、新闻机构有关专家的联系,更好地了解全国经济社会发展现状和趋势、政策法规研究动态,同时让顾问及各方面更多地了解福建省经济社会发展情况,听取顾问对福建工作的意见和建议,并宣传福建。

  二、顾问团的管理与内设组别

  (一)顾问团工作由省政府办公厅主管,日常联系工作由省政府发展研究中心负责,信息化顾问组和法律顾问组的具体业务工作由省发改委和省政府法制办负责。

  (二)省政府顾问团下分经济社会发展顾问组、法律顾问组、信息化顾问组。

  三、顾问的聘任与工作内容

  (一)聘请对象

  1.中央国家机关、综合经济部门、政法部门从事政策法规研究的专家,以及高等院校、科研机构和部分企业的高级研究和管理人员;

  2.中央主要新闻单位的资深记者、编辑;
  
  3.在闽工作的中国科学院和中国工程院院士、省内部分知名专家及中青年研究人员。

  (二)顾问任期

  顾问每届任期为3年,可连任。期满后,征求本人同意,并经批准予以续聘。如不再续聘,则聘任关系终止。新一届顾问由省直有关部门提出候选名单,经批准后予以聘任。

  (三)顾问工作内容

  1.向福建省政府提供有关国家经济社会发展的信息动态以及政策法规咨询;

  2.对福建省经济社会发展和政府工作不定期提出意见和建议;

  3.承担有关福建省经济社会发展某些重大课题的研究和论证工作;

  4.为福建省政府法制建设及有关重大法律问题提供咨询、论证意见;

  5.宣传报道福建经济社会发展动态及工作情况。

  (四)活动方式

  1.省政府一般每届召开一次咨询大会,也可根据工作需要不定期召开专题咨询会;

  2.应邀参加省政府或省直有关部门举办的专题研讨会、报告会及有关咨询活动;

  3.省政府或省直有关部门根据工作需要,邀请部分顾问来闽考察、调研,征求意见等;

  4.开展有关专题报道、宣传;

  5.日常以信件、电话、电子邮件、选送研究报告等方式参与省政府有关的决策咨询活动。

  (五)顾问待遇

  1.由省政府发给津贴;

  2.为顾问每人赠订1份《福建日报》、《福建省人民政府公报》、《福建年鉴》;

  3.经常性向顾问提供省政府及有关部门工作的信息、资料。

  四、承办单位职责

  省政府发展研究中心和省发改委、省法制办等有关承办单位要明确分工,密切与顾问的联系,充分发挥顾问们的作用。有关顾问团的重要工作要报省政府办公厅请示省政府领导确定。

  (一)省政府发展研究中心的工作:

  1.保持与顾问的日常联系;

  2.负责省政府统一邀请的调研考察、新闻采访活动,以及研讨会、报告会的组织安排工作;

  3.负责将顾问的意见建议汇总反馈,调研成果采编转报省领导;

  4.定期向顾问寄送报刊、材料;

  5.在政务网公布顾问名单和活动信息。

  (二)省发改委、省法制办的工作:

  1.分别负责与信息化顾问组成员和法律顾问组成员的业务联系及相关业务工作的办理,寄送相关材料;

  2.负责整理、采纳顾问的意见、建议。

  (三)其他有关部门和单位及设区市需要邀请顾问参加有关咨询活动,可直接与省政府发展研究中心联系。

  (四)顾问接待工作。

  由省政府统一组织的会议、考察调研、咨询活动等,由省政府发展研究中心负责接待。由省直部门或设区市邀请顾问开展活动的,由邀请单位负责接待。

  五、经费

  (一)省政府顾问团日常工作经费由省政府发展研究中心提出预算,报省政府办公厅审核后,由省财政拨付,专款专用。

  (二)由省政府举办的专项会议及考察调研活动,由承办单位提出预算,报省政府办公厅审核后,由省财政拨付。

  (三)部门或设区市邀请顾问开展活动的,费用由邀请单位负责。



武汉市房产管理条例(2004年)

湖北省武汉市人大常委会


武汉市房产管理条例(2004年)



  (1992年12月19日武汉市第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过,1993年2月13日湖北省第七次人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准; 根据2004年6月25日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过、2004年7月30日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市计划生育管理办法〉等14件地方性法规部分条款的决定》修正)

第一章 总则

  第一条 为了加强房产管理,保障房屋所有人、经营人和使用人的合法权益,适应社会主义现代化建设和社会主义市场经济的需要,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 本条例适用于本市行政区域内的房屋及其附属设施的管理。
  第三条 房屋所有人、经营人和使用人依法行使房屋所有权、经营权和使用权,并承担相应义务。
  第四条 房屋所有人依法享有该房屋使用范围内的土地使用权;房屋所有权转移时,其使用范围内的土地使用权依法随之转移。
  第五条 市、区县房地产管理局负责本条例的实施,按照市人民政府规定的权限管理本行政区域内的房地产。
  第六条 市房地产管理局直接管理的公有房屋(以下简称直管公房),由市、区县房地产经营单位负责经营管理;其他单位和个人所有的房屋,由单位和个人自行经营管理或者委托房地产经营单位经营管理。

第二章 房屋产权登记

  第七条 房屋所有权实行登记制度。房屋所有权取得、变更或者灭失,房屋所有人应当向市、区县房地产管理局申请登记,领取、更换或者注销《房屋所有权证》。
  房屋拆迁,拆迁人应当向市、区县房地产管理局提交《房屋所有权证》,办理注销手续。
  第八条 房屋系两个或者两个以上所有人共有且不可分割的,共有人应当共同申请登记,领取《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。
  第九条 以房屋设定抵押、典当等他项权利的,他项权利人应当会同房屋所有人共同申请房屋他项权利登记,领取《房屋他项权证》。
  第十条 申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记,应当持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,并按照下列规定提交证件:
  (一)新建、改建、扩建房屋的,提交建设工程规划许可证、用地规划许可证;改建、扩建房屋的,还应当提交原《房屋所有权证》;
  (二)因买卖、交换、赠与、继承、分割等转移房屋所有权的,提交原《房屋所有权证》、交易契约或者按照国家规定须提交的公证书等法律文书;
  (三)购买房屋开发经营企业出卖的房屋的,提交房屋交付凭证和交易契约;
  (四)房屋灭失的,提交原《房屋所有权证》和灭失的证明;
  (五)以房屋设定他项权利的,提交《房屋所有权证》和有关设定他项权利的协议书;以已受限制的房屋设定他项权利的,还应当提交允许该房屋设定他项权利的书面材料;以房屋设定的他项权利变更或者终止的,提交《房屋所有权证》、《房屋他项权证》和变更或者终止他项权利的协议书。
  申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记,应当按照规定缴纳登记费、测丈费。
  第十一条 房屋所有权取得、变更或者灭失登记的申请期限为自权利取得、变更或者灭失之日起九十日以内,房屋他项权利登记的期限为自权利取得、变更或者终止之日起三十日以内。不能按期申请登记的,应当报请市或者区县房地产管理局批准延期,但延期时间不得超过一年。
  房地产管理局对于证件齐全的申请,应当自收到之日起三十日以内办完登记手续。
  第十二条 任何单位和个人不得冒领、涂改或者伪造《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》。
  第十三条 有下列情形之一的房屋,不予办理所有权登记或者他项权利登记:
  (一)属于违章建筑或者临时建筑的;
  (二)所有权有争议的;
  (三)被依法限制或者查封的;
  (四)证件、资料不全又不能提交证明的。
  第十四条 市、区县房地产管理局对《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》定期进行验证,发现权证与事实不符的,应当及时作出决定,予以更正或者撤销。
  第十五条 因所有权权属不明,或者所有人下落不明又无合法代理人等原因,造成无人管理又无人主张权利的房屋,由人民法院指定代管。
  人民法院指定房地产经营单位代管的房屋,按照直管公房管理。
  第十六条 代管房屋因不可抗力毁损的,代管单位不负赔偿责任。
  第十七条 对代管房屋主张所有权的,经人民法院认定后终止代管,并由代管单位与合法权利人进行经济结算。
  代管期满,由人民法院发出公告寻找权利人;公告满一年后无人提出所有权主张的,由人民法院以无主财产依法收归国家或者集体所有。

第三章 房产交易

  第十八条 房产交易,是指通过买卖、交换等方式转移房屋所有权的行为。
  第十九条 有下列情形之一的房屋,不得交易:
  (一)所有权未经确认为合法或者有争议的;
  (二)设有他项权利的;
  (三)其他共有人或者承租人未放弃优先购买权的;
  (四)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
  (五)人民法院或者仲裁机构裁定限制交易的;
  (六)法律、法规规定其他不得交易的。
  第二十条 房产交易,双方当事人应当自交易协议书签订之日起三十日以内持协议书,个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,以及下列证件,到市、区县房地产交易管理所办理交易立契审核手续,并缴纳税费:
  (一)房屋开发经营企业出卖的房屋,由买方提交房屋交付凭证;
  (二)直管公房交易,由卖方提交市房地产管理局的审批证件;
  (三)机关、团体、企业、事业单位购买城镇私有房屋,由买方提交区县人民政府或者其指定的房地产管理局的审批证件,卖方提交《房屋所有权证》;
  (四)建造在乡村集体所有制土地上的房屋的交易,由卖方提交房屋所在地的乡(镇)人民政府或者村民委员会出具的证明和《房屋所有权证》;
  (五)其他房产交易,由双方分别提交《房屋所有权证》和有关证明。
  房地产交易管理所对证件齐全的申请,应当自收到之日起十五日以内办完审核手续。
  禁止私自交易房屋。
  第二十一条 房产交易,双方当事人还应当到市房地产管理局审核确认的部门申请评估房屋价格,并按照规定缴纳评估费。
  房产交易价格由双方当事人参照评估价协商议定。
  第二十二条 房产交易,按照规定须缴纳土地收益的,卖方缴纳后方可办理房产交易手续。
  第二十三条 共同共有的房产出卖时,须取得全体共有人的同意;按份共有人之一出卖自有部分的房屋,应当提前30日书面通知其他共有人,其他共有人在同等条件下有优先购买权。
  房屋所有人出卖已出租的房屋,承租人在同等条件下有优先购买权。
  第二十四条 出卖由国家或者有关单位补贴购买、兴建的房屋,按照国家有关规定办理交易手续。
  第二十五条 房屋赠与,接受赠与房产的受赠人,应当持房产所有人的《赠与公证书》和本人《接受赠与公证书》,或者持双方共同办理的《赠与合同公证书》,以及《房屋所有权证》、契证,到市、区县房地产交易管理所办理所有权转移登记手续,缴纳税费。
  第二十六条 市、区县房地产交易管理所对房产交易应当严格审查核实,方能办理产权转移手续;发现已成立的房产交易与事实不符的,应当报经同级房地产管理局批准,予以撤销。

第四章 房产抵押

  第二十七条 房产抵押,是指抵押人向抵押权人提供自己合法所有或者第三人依法提供的房屋,作为清偿债务担保的行为。
  第二十八条 有下列情形之一的房屋,不得设定抵押:
  (一)所有权有争议的;
  (二)用于教育、医疗等公共福利事业的公有房屋;
  (三)被确定为文物保护单位的革命遗址、古建筑;
  (四)被依法采取财产保全措施的;
  (五)已书面承诺不作抵押的;
  (六)法律、法规规定其他不得抵押的。
  第二十九条 房产抵押,双方当事人必须签订抵押合同,并自合同签订之日起三十日以内持抵押合同、《房屋所有权证》、个人身份证件或者法人、其他组织资格证明以及有关批准文件,向市、区县房地产管理局申请办理抵押登记手续。
  变更或者终止抵押合同,双方当事人应当自变更或者终止之日起三十日以内向市、区县房地产管理局申请办理变更或者注销登记手续。
  第三十条 有下列情形之一的,抵押权人有权依照法律、法规的规定申请处分抵押房屋:
  (一)抵押人未依约清偿债务的;
  (二)抵押人死亡或者被依法宣告失踪、死亡,无人代为清偿债务的;
  (三)抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不清偿债务的;
  (四)抵押人解散或者被依法宣告破产的。

第五章 房屋租赁

  第三十一条 房屋租赁,是指房屋所有人或者经营人作为出租人,将房屋使用权交付承租人使用,承租人支付租金的行为。
  房屋租赁,双方当事人应当签订租赁契约。
  第三十二条 有下列情形之一的房屋,不得租赁:
  (一)无合法的房屋所有权证件或者未经房屋所有人授权委托的;
  (二)房屋严重损坏,经鉴定确认不能保证居住或者使用安全的;
  (三)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
  (四)法律、法规规定其他不得租赁的。
  第三十三条 房屋租金分为标准租金和协议租金,标准租金由市人民政府统一制定,协议租金由租赁双方当事人参照标准租金协商议定。
  禁止租赁双方当事人隐瞒房屋租金额。
  第三十四条 实行协议租金的房屋租赁,双方当事人应当自租赁契约签订之日起十五日以内,持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,出租人还应当提交《房屋所有权证》或者其他有权出租该房屋的合法证件,向房屋所在地的区房产管理部门登记备案,并缴纳税费。
  第三十五条 出租人应当按照租赁契约约定的时间将出租房屋交付承租人使用;逾期未交付使用的,应当承担违约责任。
  承租人应当按照租赁契约约定的时间交付房租,无正当理由逾期未交付房租的,承租人应当承担违约责任。
  第三十六条 出租人在租赁期限届满后,继续出租房屋,原承租人在同等条件下有优先承租权。继续租赁房屋的,双方当事人应当续订租赁契约。
  房屋租赁期限届满后不续订租赁契约的,租赁关系终止,承租人应当退出原承租的房屋,退出确有困难的,可以与出租人协商延长使用期;延长使用期的使用费可以高于原租金标准。
  第三十七条 房屋租赁期限未满,一方当事人要求解除租赁契约的,应当征得另一方当事人同意。
  第三十八条 租赁非居住房屋后,承租人将该房屋转让、转租他人使用,或者用于同他人联营的,应当征得出租人同意,并重新签订租赁契约,实行协议租金。
  第三十九条 租赁居住房屋,承租人与其有常往户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属,对该房屋享有共同承租权。
  享有共同承租权的成年人要求单独承租居住房屋的,在房屋可以分割使用且不造成居住和使用困难的情况下,出租人应当予以支持。
  第四十条 承租人改变承租房屋用途或者对承租房屋进行改建、增添设施或者影响结构的装修的,应当征得出租人同意,并签订书面协议,明确费用由何方负担和新添建筑、设施等的权属。
  涉及城市规划和建筑管理的,还应当按照有关法律、法规规定办理手续。
  第四十一条 临街居住房屋改作非居住房屋使用的,出租人应当与承租人协商,按照有关规定作好安置。
  第四十二条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止租约,收回房屋:
  (一)擅自转租的;
  (二)擅自改变约定用途或者损坏房屋及其附属设施的;
  (三)利用承租房屋进行违法活动,损害他人或者社会公共利益的;
  (四)无正当理由闲置承租的公有房屋达六个月以上的;
  (五)无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的;
  承租人有前款行为,给出租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
  第四十三条 承租人将承租房屋与他人调换使用,应当征得出租人同意,并到市房地产管理局指定的部门办理调换手续,签订新租赁契约,注销原租赁契约。
  房屋调换手续办完后,不按约定期限调换房屋的,承担违约责任。
  第四十四条 房屋调换,可以由受益方对另一方给予补偿,但实行补偿必须征得出租人同意,并到市房地产管理局指定的部门办理手续。
  第四十五条 有下列情形之一的房屋,不得调换使用:
  (一)无合法租赁契约的;
  (二)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
  (三)损坏承租房屋未予修复、赔偿的;
  (四)拖欠租金或者有租赁纠纷的;
  (五)其他不宜调换的。

第六章 房屋使用和修缮

  第四十六条 使用人应当合理使用和爱护房屋,不得擅自拆改、搭建或者超负荷使用,不得从事影响房屋安全使用的活动。因使用不当,造成房屋损坏或者他人损失的,应当及时修复或者赔偿损失。
  第四十七条 使用房屋的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助和公平合理的精神,正确处理给水、排水、通电、通行、通风、采光等方面的相邻关系,保持良好的居住环境。
  对共同使用的房间、通道和庭院应当合理使用,保持畅通;对共同使用的楼梯间,不得乱堆杂物。
  承租人之间因使用公共部位发生争议时,应当以租赁契约规定为准;租赁契约无规定或者规定不明的,以历史形成的状态为准或者由出租人进行调解。
  第四十八条 供电、供水、供气、供热、电信等部门因从事管线施工损坏房屋及其附属设施的,应当及时修复或者赔偿损失。
  第四十九条 房屋经营人应当加强对住宅区和里巷内房屋附属设施的管理,保持完好、畅通。任何单位或者个人不得阻塞、破坏。确需开挖的,必须与房屋经营人签订协议,并限期修复。
  第五十条 任何单位或者个人不得非法占用他人房屋;非法占用拒不迁出的,受害人有权向人民法院起诉。
  第五十一条 出租人应当及时修缮房屋及其附属设施,保证承租人的居住安全和正常使用;因修缮不及时,造成安全事故和妨碍正常使用,使承租人或者他人受到损失的,应当承担赔偿责任。
  第五十二条 出租人修缮出租房屋,承租人和相邻人应当予以配合,不得借故阻碍,确需承租人迁移过渡的,承租人应当予以支持,但出租人应当保证承租人在房屋修缮完毕后及时迁回;阻碍房屋修缮造成事故的,应当由责任人承担法律责任。
  第五十三条 异产毗连房屋及其共用附属设施的修缮和保养责任,由房屋所有人按所有权份额分别承担。
  第五十四条 代管房屋及其附属设施的修缮和保养责任,由受托人承担。但另有约定的除外。
  第五十五条 房屋修缮范围和标准以及修缮工程质量标准,按照国家专业技术规定执行。
  房屋修缮应当符合白蚁防治的要求。
  第五十六条 有下列情形之一的房屋,所有人或者经营人应当及时向房屋安全鉴定机构申请鉴定:
  (一)出现不安全因素的;
  (二)达到规定的使用年限或者前次安全鉴定确定的使用期限的;
  (三)改变用途危及安全的;
  (四)公共场所用房五年未作安全鉴定的。
  第五十七条 经房屋安全鉴定机构确认为危房的,房屋所有人或者经营人应当按照鉴定中提出的要求及时处理;不作处理或者阻碍处理造成事故的,由责任人承担法律责任。
  第五十八条 市、区县房地产管理局应当督促房屋所有人或者经营人及时修缮房屋和申请房屋鉴定,在房屋发生突发性险情时,有权采取排险措施,排险费用由房屋所有人或者经营人承担。
  第五十九条 承租人或者相邻人发现房屋有不安全因素而房屋所有人或者经营人不向房屋安全鉴定机构申请鉴定时,可以自行申请;鉴定为危房的,鉴定费用由房屋所有人或者经营人承担;鉴定为非危房的,鉴定费用由申请人承担。

第七章 房产纠纷仲裁

  第六十条 房产纠纷仲裁机构是市、区县房地产管理局设立的房地产仲裁委员会(以下简称仲裁委员会)。
  第六十一条 因房屋的所有权、交易、抵押、租赁、使用、修缮等发生民事纠纷的,当事人可以向房屋所在地的区县仲裁委员会申请仲裁,涉外房产纠纷向市仲裁委员会申请仲裁;当事人也可以直接向人民法院起诉。
  第六十二条 仲裁委员会不受理下列房产纠纷:
  (一)一方申请仲裁,另一方向人民法院起诉的;
  (二)人民法院已经受理或者已审理终结的;
  (三)经公证机关公证后发生纠纷的;
  (四)超过法律规定保护时效的;
  (五)法律、法规规定其他不应当受理的。
  第六十三条 仲裁委员会仲裁房产纠纷,依照仲裁规则进行,实行合议、回避、公开审理和一次裁决制度。
  第六十四条 仲裁委员会仲裁房产纠纷,可以先行调解,调解必须自愿、合法。
  调解未达成协议或者当事人在调解书送达前翻悔的,仲裁委员会应当在二十日以内作出仲裁决定。
  第六十五条 不服仲裁委员会作出的仲裁决定的,可以在仲裁决定书送达之日起十五日以内向人民法院起诉;逾期不起诉的,仲裁决定即发生法律效力。
  当事人必须履行已发生法律效力的调解书和仲裁决定书;一方不履行的,另一方可以申请人民法院强制执行。
  第六十六条 仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定,发现确有错误的,由仲裁委员会主任提交本委员会讨论,重新作出仲裁决定。
  市仲裁委员会发现区县仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定确有错误的,有权予以撤销,并责令重新作出仲裁决定。
  第六十七条 当事人向仲裁委员会申请仲裁,按照有关规定交费。

第八章 罚 则

  第六十八条 违反本条例规定的,由市、区县房地产管理局按照下列规定处罚:
  (一)不按照规定办理产权登记手续的,责令限期补办;逾期仍不补办的,每逾期满三十日,加收一至二倍登记费;
  (二)冒领、涂改或者伪造房产权证的,收缴权证,并视情节轻重,处以房价百分之三以下的罚款;
  (三)不按照规定办理房产交易手续,或者以赠与名义买卖房屋的,其交易、赠与无效,并对双方当事人各处以房价百分之二以下的罚款;
  (四)在房产交易中,不按照规定缴纳土地收益的,除追缴土地收益部分外,并处以应缴土地收益部分三倍以下的罚款;
  (五)私自转让、转租承租的房屋,私自将承租房屋与他人联营,或者在房屋租赁中隐瞒租金额的,没收非法所得,并处以相当非法所得百分之五十以下的罚款。
  违反使用和修缮规定的,按照有关规定处理。
  违反本条例规定,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第六十九条 当事人不服市、区县房地产管理局行政处罚决定的,可以依法向作出行政处罚决定的行政机关的上一级行政机关申请复议,或者直接向人民法院起诉;逾期不申请复议、不起诉,又不履行处罚决定的,由作出该行政处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
  第七十条 阻碍房产管理工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第七十一条 房产管理工作人员玩忽职守,或者滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附则

  第七十二条 外国人,无国籍人,台湾、香港、澳门同胞,华侨以及外商投资企业在本市行政区域内的房产管理,适用本条例。法律、法规另有规定的除外。
  第七十三条 本条例规定的交易、租赁契约文本和抵押合同书,由市房地产管理局统一印制。
  第七十四条 实施本条例的有关办法,由市人民政府另行制定。
  第七十五条 本条例实施中的具体问题由市房地产管理局负责解释。
  第七十六条 本条例自公布之日起施行。



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